Wenn der Vermieter dem Mieter kündigt, heißt das meist, dass bereits eine Spannung zwischen Mieter und Vermieter besteht. Daher ist es für den Vermieter besonders wichtig, seine Kündigung rechtsgültig und ‚wasserdicht‘ zu machen, um dem Mieter keine Gelegenheit zu geben, gegen die Kündigung rechtlich anzugehen.

 

Folgendes muss man als Vermieter beachten, um die Kündigung korrekt zu gestalten.

Der Kündigungsbrief

 

Es versteht sich, dass die Kündigung schriftlich erfolgen muss.

 

Falls es sich nicht um einen Ausnahmefall handelt, in dem fristlos gekündigt werden darf, muss die Kündigung fristgerecht laut Mietvertrag erfolgen.

 

Die Kündigung muss vom Vermieter selbst unterschrieben worden sein, nicht von einem beauftragten Dritten. Gibt es mehr als einen Vermieter so müssen alle Vermieter, die im Mietvertrag erwähnt sind ebenfalls unterschreiben. Ebenso müssen alle im Mietvertrag angegebenen Mieter adressiert werden.

 

Wird die Kündigung durch einen Bevollmächtigten erstellt, z.B. einen Rechtsanwalt, so muss eine entsprechende Vollmachtsurkunde, die von allen Vermietern unterschrieben wurde, im Original dem Kündigungsschreiben beigefügt sein.

 

Das Kündigungsschreiben muss eindeutig verfasst sein, d.h. es muss eindeutig daraus hervorgehen, um welches Objekt es sich handelt; Namen und Anschrift der Vermieter und der Mieter müssen angegeben sein sowie das es sich um eine Kündigung handelt.

 

Zustellung der Kündigung

 

Wird der Kündigungsbrief per Post zugestellt, muss dieser mindestens als Einwurf-Einschreiben, besser jedoch als Übergabe-Einschreiben mit Rückschein gesendet werden. Die Kündigung gilt erst als offiziell zugestellt, wenn der Mieter diese empfangen und den Empfang gegengezeichnet hat.

 

Will man sichergehen, dass der Mieter keine Ausflucht findet, indem er das Kündigungsschreiben nicht abholt oder die Entgegennahme verweigert, hat man drei weitere Möglichkeiten zur Zustellung einer rechtswirksamen Kündigung.

 

• Persönliche Zustellung durch den Vermieter

• Zustellung durch Boten

• Zustellung durch Gerichtsvollzieher

 

Die persönliche Zustellung des Vermieters muss unter Anwesenheit eines neutralen Dritten erfolgen, der gegebenenfalls die Übergabe vor Gericht als Zeuge bestätigen kann. Der Zeuge muss das Kündigungsschreiben selbst gelesen haben. Bei erfolgreicher Zustellung sollte das Datum und die Uhrzeit der Zustellung angegeben und vom Vermieter und Zeugen unterschrieben werden. Ehepartner gelten auch als neutrale Zeugen, sofern sie nicht als Vermieter im Mietvertrag angegeben sind.

 

Wird durch einen Boten zugestellt, muss dieser ebenfalls neutral sein und ggf. bei einem Prozess aussagen können. Der Bote sollte natürlich ebenfalls Datum und Uhrzeit der Zustellung festhalten.

 

Die sicherste Methode der Zustellung des Kündigungsschreibens ist durch einen Gerichtsvollzieher. Der Gerichtsvollzieher hat die Möglichkeit, das Schreiben auch bei Nichtantreffen des Mieters oder Annahmeverweigerung durch diesen das Kündigungsschreiben zu hinterlegen (§ 183 ZPO). Dabei wird auf einer Zustellungsurkunde der Tag der Zustellung vermerkt und somit der Zugang der Kündigung nachgewiesen. Nur bei Zustellung durch den Gerichtsvollzieher ist die Kündigung auch in diesem Falle rechtsgültig.